Mieszkaniowy rentier jest nagi - Innova BnB

Mieszkaniowy rentier jest nagi

W internecie krąży nowa moda – zostań mieszkaniowym rentierem. Kup mieszkanie, wynajmij je turystom, a Twoje życie stanie się sielanką. Uzyskasz dochód pasywny (czyli zdobyty bez konieczności pracowania) i będziesz mógł oddać się w wolnym czasie swoim pasjom. Tyle, że to półprawdy, rozsiewane przez samozwańczych szkoleniowców, którzy uczynili ze swych szkoleń intratny biznes.

Obsługa najmu to często o wiele ciężka praca, niż ta, z której ludzie próbują się wyzwolić. Z czym w praktyce musi się zmierzyć osoba, która chce zostać mieszkaniowym rentierem? Jakie mity krążą wokół tego? Czy rentier jest nagi*?

Mit 1 Dochód pasywny

Czy obsługa wynajmu w rzeczywistości wiążę się z dochodem pasywnym? Nie do końca. Konfiguracja najmu krótkoterminowego nie była dotąd usługą standardową. Właściciele poszukiwali więc informacji na szkoleniach, grupach dyskusyjnych, próbując wdrożyć swój wynajem metodą prób i błędów. Przeważnie okazuje się jednak, że zatrudnienie pani sprzątającej to zdecydowanie za mało:

  • Pracę serwis sprzątającego trzeba stale kontrolować – mówić mu, kiedy i gdzie ma się pojawić, prowadzić kalendarz.
  • Lokatorzy pojawiają się o różnych dziwnych porach – trzeba ich wpuścić, przekazać klucze, oprowadzić (a nierzadko czekać godzinę, bo ktoś nie umie trafić do mieszkania, bądź stanął w korku). Duży problem pojawia się wtedy, gdy ktoś nie daje znaku życia, a potem objawia się telefonem o 2 w nocy z żądaniem natychmiastowego przyjazdu na miejsce…
  • Z lokatorami trzeba się komunikować. W przypadku gości z Airbnb czy Booking.com, kiedy zmian gości jest nawet kilkanaście w miesiącu – bywa to uciążliwe. Szczególnie, że duża cześć z nich ma dodatkowe pytania, prośby i życzenia specjalne. Najczęściej chcą się wcześniej zakwaterować, ale zdarzają się prośby np. o płatki róży na łóżku czy zdjęcie ukochanego celebryty na powitanie (o dziwniejszych nie wspomniawszy 😉 )
  • Wynajmując mieszkanie na krótki termin, bierzemy na siebie ryzyko. Przez błąd ludzki lub serwisów rezerwacyjnych zdarza się overbooking, czyli sytuacja dwóch rezerwacji na ten sam termin. To naprawdę kosztuje dużo nerwów, by znaleźć gościom alternatywny lokal i jeszcze do tego nie dopłacać. Ryzyko bierzemy na siebie także wówczas, gdy osoba sprzątająca się rozchoruje czy zwyczajnie z dnia na dzień rzuci pracę. Wówczas właściciel również rzuca wszystko i sam sprząta swoje mieszkania, rezerwacje muszą bowiem dojść do skutku.

Obecnie, dzięki nowym technologiom, te problemy dają się łatwo rozwiązać – o czym piszemy w dalszej części artykułu.

 

Mit 2 Można to ogarniać w wolnych chwilach

To prawda, że jeśli zlecimy sprzątanie, dodatkowej pracy nie jest bardzo dużo. Ale nie zmienia to faktu, że jesteśmy niejako uwiązani i zmuszeni do bycia dyspozycyjnymi w porach niestandardowych:

  • czeka nas praca w weekendy i wieczorami
  • jeśli planujemy całoroczne obłożenie, pracujemy także w święta i podczas wakacji (goście oczekują odpowiedzi na pytania w szybkim czasie, szczególnie jeśli to rezerwacja z krótkim wyprzedzeniem)
  • musimy być przygotowani na telefony w środku nocy i podczas imienin teściowej

Na początku wynajmu u właścicieli dominuje zwykle entuzjazm – „mam pierwsze rezerwacje”, „koresponduję z gośćmi z całego świata”. Ale po kilku miesiącach wykonywania ciągle tych samych zadań (potwierdzanie rezerwacji, umawianie się z gośćmi, odpowiadanie na pytania, przekazywanie ustaleń zespołowi sprzątającemu), entuzjazm ustępuje znudzeniu. To zwykle ten moment, gdy wynajmujący rozważają dwie drogi:

  • najem długoterminowy jako mniej absorbujący
  • automatyzacja najmu krótkoterminowego i komunikacji (jak to zrobić – piszemy w dalszej części tekstu)

 

Mit 3 Wysokie ROI

Wynajem krótkoterminowy kusi wysokim zwrotem z inwestycji (ROI) – ponad dwukrotnie wyższym niż w przypadku wynajmu długoterminowego. To jednak kolejny mit. Oto najważniejsze powody:

  • prowizje dla serwisów rezerwacyjnych są coraz wyższe (w przypadku najważniejszej platformy rezerwacyjnej Booking.com poziom prowizji zaczyna się od 15% w większych miastach jak Warszawa czy Kraków)
  • dochody są pożerane przez zniszczenia; np. popsuty sprzęt jednorazowo może pochłonąć kilkaset złotych (niestety serwisy rezerwacyjne nie zawsze się poczuwają do rekompensat)

Dlaczego warto zainwestować w dobre ubezpieczenie dla wynajmu krótkoterminowego?

  • presja na pensje powoduje, że zatrudnienie pani sprzątającej kosztuje sporo;
  • jeśli zaś zdecydujemy się całkowite zlecenie prowadzenia wynajmu firmie w tym wyspecjalizowanej, musimy się liczyć z comiesięcznym oddawaniem 30-35% dochodów z najmu

Jedyna droga – automatyzacja

Wysokie koszty wynikają głównie z tego, że najem jest obecnie bardzo nieprzejrzysty, nieefektywny. Dlatego jednym rozwiązaniem dla tego rynku jest mądra automatyzacja, dzięki której właściciele mieszkań będą mogli zarabiać więcej i płacić mniej za obsługę.

W jakim kierunku będzie szła automatyzacja dla mieszkań na wynajem? Jakie technologie będą wspierać właścicieli mieszkań?

  • podgląd najmu w zbiorczym panelu właściciela – to ważne, by z jednego miejsca móc kontrolować zarówno rezerwacje, przychody, koszty, faktury, jak i mieć podgląd na samo mieszkanie
  • zdalne czujniki, np. temperatury, zadymienia w mieszkaniu – dzięki temu właściciel od razu widzi, czy w mieszkaniu nie dzieje się nic niepokojącego
  • zamki na kody, dzięki którym nie trzeba przejmować się przekazywaniem kluczy; to jednak ważne, by umożliwiały one ustawianie kodów online i automatyczne przekazywanie ich gościom
  • automatyczne zapewnianie obłożenia – algorytmy mogą nas wspierać w pozyskiwaniu gości na wszystkie dni za maksymalną możliwą cenę
  • automatyczna korespondencja z gośćmi, wsparta przez wirtualnych asystentów – dzięki temu nie będziemy musieli odpowiadać na powtarzające się pytania
  • automatyczne polecanie usług dodatkowych, np. wycieczek dla gości – co może stanowić niezły dodatkowy zarobek dla właścicieli mieszkań

 

Dzięki tym technologiom będzie można zostać prawdziwym rentierem – inwestować w mieszkania i łatwo podglądać swój biznes przez smartphone, a na koniec miesiąca otrzymywać wypłatę – i to o wiele większą niż w przypadku wynajmu długoterminowego (zobacz kalkulację). Powyższe usługi połączone w wygodne pakiety oferuje firma InnovaBnB. Już za XX zł miesięcznie możesz skorzystać z usług automatyzacji najmu.

*Dla niewtajemniczonych: to parafraza „król jest nagi”, nawiązanie do baśni Andersena „Nowe szaty króla”. Próżny władna dał się namówić oszustom, którzy obiecali mu najpiękniejszy strój na całym świecie. Strój miał jednak pozostawać niewidoczny dla głupców. Król paradował nago przed podwładnymi, dając sobie wmówić, że ma na sobie piękne szaty.